Bulletin de l’APBA

Le Bois Angell et les élections 2017

C’est à nouveau le temps des élections municipales. Le Bois Angell est, et à toujours été, un enjeu municipal. C’est à la communauté de choisir le meilleur usage pour ce terrain qui n’a jamais été développé. Ce terrain est très apprécié dans son état actuel, un bijou écologique qui contribue à la “qualité de vie” d’innombrables citoyens de Montréal et de l’Ouest de l’Île.

Ce sont les municipalités qui contrôlent les règles portant sur le zonage, les infrastructures résidentielles et l’aménagement pour ces terrains. Ce sont elles qui décideront le futur du Bois Angell.

Il est assez populaire parmi les candidats de Beaconsfield de dire qu’ils sont “en faveur du Bois Angell”. Nous devons les pousser à être plus cohérents et informés sur leur position concernant le Bois Angell. Car tout est dans les détails et ce sont ces derniers qui prévaleront.

La protection du Bois Angell n’est pas terminée. Le niveau régional a affecté la plupart du Bois Angell comme zone de conservation. Le maire actuel, la grande majorité de ses conseillers et l’administration ont effectués un excellent travail à ce niveau.

Mais en y posant un regard aiguisé d’un expert immobilier, l’on constatera que les parties affectées pour la conservation par l’Agglomération sont pour la plupart pas développables – soit en raison d’un accès insuffisant ou soit qu’elles sont en zones humides.

Les autorités régionales ont laissé à Beaconsfield le soin de décider la zonage sur une portion de 15 à 20 % du Bois Angell qui pourrait dans le futur être le site de projets résidentiels. Beaconsfield, pour une raison ou une autre, n’a pas encore décidé quoi faire à cet égard.

Nous devons donc demander à nos candidats – quelle est votre vision pour ce 15 à 20 % dont l’avenir est entre leurs mains?

Des maisons en rangées ont été construites sur tous les derniers espaces vacants à Beaconsfield. Et elles se vendent. Est-ce la vision que nous voulons – une série de maisons en rangée de haute densité entassées long du Bois “juste parce que nous le pouvons”? Pour que les promoteurs puissent développer des maisons en rangée, la Ville devra coopérer avec eux et choisir d’implanter les infrastructures en aqueduc et en eaux usées ainsi que d’autres infrastructures dans le Bois Angell. Une fois que ces infrastructures seront mises en place, le reste du bois ne sera plus jamais en sécurité. D’un coup, « l’impératif économique » dominera pour justifier l’investissement dans ces infrastructures. Avec les temps, les terrains précédemment zonés conservation seront développés petit à petit. Si la capacité en infrastructure est présente, elle sera utilisée.

Demandez-vous – qui seront les gagnants dans ce scénario ? Et qui en seront les perdants ? Nos taxes municipales baisseront-elles ? Le temps d’attente au feu de circulation à Woodland va-il diminuer ? Et quel impact ces volumes accrues de circulation à l’intersection aura sur sa sécurité?

Nous ne pouvons pas laisser les candidats silencieux sur cette question. Il est impératif qu’ils nous disent leur position vis-à-vis ce dernier 15-20% du Bois Angell. Le jugement qui été rendu cet été dans le procès impliquant l’APBA, la Ville de Beaconsfield et un des propriétaires fonciers litigieux a démontré une fois pour toute, et ce, sans aucun doute, que les municipalités ont le pouvoir de se tenir debout devant les promoteurs si elles croient qu’il est de l’intérêt de leur communauté de protéger les espaces verts sur leur territoire. D’autres causes, notamment celle de Meadowbrook dont le jugement a été publié le mois dernier, partagent cette conclusion. Les vieux arguments des promoteurs portants sur “l’expropriation déguisée” et sur le fait que les droits fonciers doivent prévaloir sur les décisions municipales en matière de zonage ne tiennent plus. Et plus personne ne paie des impôts fonciers dont le montant est basée sur une « valeur de développement ». Si vous entendez un candidat utilisé ces termes, soit qu’il est mal informé ou qu’il supporte une vision de développement sur le 15-20 % de plusieurs maisons en rangée. Ce n’est certainement pas “soutenir le Bois Angell”…

La décision finale concernant le zonage sur cette portion clé de 15-20 % par Beaconsfield n’est toujours pas adoptée. Il faudra que ce soit décidé à un certain moment donné. Les candidats que nous élirons en 2017 en tant que représentants de notre communauté seront ceux qui décideront. Il serait bon de savoir leur position sur la question avant les élections!

Nous devons soutenir nos candidats. Il faut du courage pour se présenter à l’exercice d’une fonction publique. Mais nous devons leurs poser des questions avant les élections afin de ne pas perdre de vue cet enjeu! SVP, sortez et votez!

L’exécutif de l’APBA

APBA Bulletin 2017

Cher(e)s membres de l’APBA,
Le 7 août 2017, le jugement de la Cour supérieure du Québec dans le dossier opposant Yale Properties LTD à la Ville de Beaconsfield a été rendu public. Votre Association a agit à titre d’intervenante dans cette cause, en appui à la Ville. Yale Properties est propriétaire du terrain de 3.5 millions de pied carrés situé dans le Bois Angell, entre le parc à chien de la Ville de Beaconsfield à l’est et les propriétés du Boulevard Lakeview à l’Ouest. Le lot de Yale représente environ 30% de la superficie du Bois Angell et est l’un des deux lots restants (représentant cumulativement environ 50% de la forêt) qui ne sont pas la propriété soit d’un gouvernement ou d’un organisme de conservation. Le lot de Yale est une propriété privée.
Ce jugement est la conclusion d’un procès qui a duré 2 semaines au mois de mars de cette année. Le jugement, long de 45 pages, analyse rigoureusement la relation compliquée entre Yale, la Ville de Beaconsfield et l’APBA pour la période comprise entre 2010 et 2017. Le tribunal reconnaît que la protection du Bois Angell a été une préoccupation importante pour la communauté depuis les années 1990. Il examine en détail les faits entourant l’adoption par la Ville de Beaconsfield du « règlement de contrôle intérimaire » ayant pour effets de limiter le développement des bois jusqu’à ce que le conseil puisse décider d’un plan de zonage approprié. Le jugement traite également du contexte et des procédures entourant le projet de développement compris dans un Plan particulier d’urbanisme (PPU) avorté, qui a été présenté par le conseil en août 2013 (ainsi que la réaction publique extrêmement négative à ce plan). Ainsi, c’est l’effet combiné du règlement de contrôle intérimaire et le non-avancement du PPU local qui a permis aux initiatives régionales (le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) et le Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Montréal ainsi que du plan d’urbanisme de la Ville de Montréal), d’avoir pour résultante que depuis le Bois Angell a effectivement reçu l’affection de conservation.
Dans son analyse minutieuse, la juge n’a trouvé aucune preuve de « mauvaise foi » de la part de la Ville de Beaconsfield. Elle juge également qu’il n’y a pas eu de « collusion » entre la Ville et l’APBA visant à empêcher Yale Properties de développer son terrain. De l’avis du tribunal, la Ville a agi de bon droit et dans le respect des règles, à entendu les préoccupations de ses citoyens et a poursuivi son objectif des plus légitimes : la protection de l’environnement.
La demande de Yale visant à lui faire déclarer inopposable le règlement de contrôle intérimaire pour motifs de mauvaise foi et de collusion a été complètement rejetée par la juge. Le tribunal est d’avis que l’adoption de ce règlement ne constitue pas une expropriation déguisée, que la Ville a agit à l’intérieur de ses droits, et ce, même si la valeur économique du lot de Yale s’en trouve affectée. La protection de l’environnement a été confirmée explicitement comme faisant dorénavant partie de nos valeurs fondamentales canadiennes.
Le terrain de Yale ne possède aucun droit acquis pour le développement de sa propriété et ce dernier devra se réaliser en conformité avec la règlementation en vigueur à la date où une demande de permis sera déposée.
Par contre, la juge a convenu avec Yale que les citoyens ont utilisé illégalement le terrain de Yale Properties. Le tribunal interdit à quiconque de circuler ou d’utiliser, à quelque fin que ce soit, et notamment aux fins de loisir, le terrain de Yale, et donc ordonne que cette intrusion cesse. De plus, l’APBA a reçu l’ordonnance de faire connaître ces éléments auprès de vous – nos membres. L’APBA doit également retirer les quelques panneaux restants dans les bois montrant une cartographie identifiant des sentiers aménagés à l’intérieur du terrain de Yale ou portant son logo. Nous devrons faire de même sur notre site internet. Nous respecterons évidemment les ordonnances du tribunal.
Le texte intégral du jugement de l’honorable juge Johanne Mainville est disponible sur notre site web (www.apaw.ca). Comme l’a ordonné Mme la juge, nous vous demandons de prendre connaissance des pages 42 et 43 qui contiennent les ordonnances spécifiques portant sur le respect de la propriété privée de Yale ainsi que de l’annexe A de son jugement qui montre l’emplacement du lot de Yale (les pages 43 et 43 ainsi que l’Annexe A sont dans le document joint au présent courriel).
Comme vous le savez si bien, la protection du Bois Angell est un récit long et compliqué. Il y a 20 ans, aucune portion du bois n’était protégée. Aujourd’hui, plus de la moitié de la forêt est soit détenue par des entités publiques ou par des groupes de conservation. L’autre moitié a reçu l’affectation de « conservation ».
Nous verrons ce que jugement signifiera sur la « sortie gracieuse » de Yale, sortie que la communauté souhaite ardemment. Jusqu’à présent, il y a eu 4 « sorties gracieuses » des bois par des propriétaires fonciers similaires, il n’en reste plus que 2.
Le défi pour nos gouvernements locaux reste entier, et ce, dans des conditions extrêmement difficiles : arriver à un accord afin que ces terrains privés relèvent du domaine de la conservation publique.
Toutefois, comme cela fut confirmé par le tribunal, la Ville a agi correctement jusqu’à maintenant. Continuez votre excellent travail Villes de Beaconsfield et de Montréal et nous supportons tous vos efforts!
L’exécutif de l’APBA.
pages 42-43- Annexe A jugement Yale Properties c. Ville de Beaconsfield et APBA-APAW

pages 42-43- Annexe A jugement Yale Properties c. Ville de Beaconsfield et APBA-APAW

pages 42-43- Annexe A jugement Yale Properties c. Ville de Beaconsfield et APBA-APAW

Jugement Yale Properties LTD à la Ville de Beaconsfield

500-17-065469-119 Yale Properties Ltd c. Ville de Beaconsfield (7-08-2017)

Décision – Conseil de presse du Québec

Décision – Conseil de presse du Québec