APBA Bulletin 2017

Cher(e)s membres de l’APBA,
Le 7 août 2017, le jugement de la Cour supérieure du Québec dans le dossier opposant Yale Properties LTD à la Ville de Beaconsfield a été rendu public. Votre Association a agit à titre d’intervenante dans cette cause, en appui à la Ville. Yale Properties est propriétaire du terrain de 3.5 millions de pied carrés situé dans le Bois Angell, entre le parc à chien de la Ville de Beaconsfield à l’est et les propriétés du Boulevard Lakeview à l’Ouest. Le lot de Yale représente environ 30% de la superficie du Bois Angell et est l’un des deux lots restants (représentant cumulativement environ 50% de la forêt) qui ne sont pas la propriété soit d’un gouvernement ou d’un organisme de conservation. Le lot de Yale est une propriété privée.
Ce jugement est la conclusion d’un procès qui a duré 2 semaines au mois de mars de cette année. Le jugement, long de 45 pages, analyse rigoureusement la relation compliquée entre Yale, la Ville de Beaconsfield et l’APBA pour la période comprise entre 2010 et 2017. Le tribunal reconnaît que la protection du Bois Angell a été une préoccupation importante pour la communauté depuis les années 1990. Il examine en détail les faits entourant l’adoption par la Ville de Beaconsfield du « règlement de contrôle intérimaire » ayant pour effets de limiter le développement des bois jusqu’à ce que le conseil puisse décider d’un plan de zonage approprié. Le jugement traite également du contexte et des procédures entourant le projet de développement compris dans un Plan particulier d’urbanisme (PPU) avorté, qui a été présenté par le conseil en août 2013 (ainsi que la réaction publique extrêmement négative à ce plan). Ainsi, c’est l’effet combiné du règlement de contrôle intérimaire et le non-avancement du PPU local qui a permis aux initiatives régionales (le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) et le Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Montréal ainsi que du plan d’urbanisme de la Ville de Montréal), d’avoir pour résultante que depuis le Bois Angell a effectivement reçu l’affection de conservation.
Dans son analyse minutieuse, la juge n’a trouvé aucune preuve de « mauvaise foi » de la part de la Ville de Beaconsfield. Elle juge également qu’il n’y a pas eu de « collusion » entre la Ville et l’APBA visant à empêcher Yale Properties de développer son terrain. De l’avis du tribunal, la Ville a agi de bon droit et dans le respect des règles, à entendu les préoccupations de ses citoyens et a poursuivi son objectif des plus légitimes : la protection de l’environnement.
La demande de Yale visant à lui faire déclarer inopposable le règlement de contrôle intérimaire pour motifs de mauvaise foi et de collusion a été complètement rejetée par la juge. Le tribunal est d’avis que l’adoption de ce règlement ne constitue pas une expropriation déguisée, que la Ville a agit à l’intérieur de ses droits, et ce, même si la valeur économique du lot de Yale s’en trouve affectée. La protection de l’environnement a été confirmée explicitement comme faisant dorénavant partie de nos valeurs fondamentales canadiennes.
Le terrain de Yale ne possède aucun droit acquis pour le développement de sa propriété et ce dernier devra se réaliser en conformité avec la règlementation en vigueur à la date où une demande de permis sera déposée.
Par contre, la juge a convenu avec Yale que les citoyens ont utilisé illégalement le terrain de Yale Properties. Le tribunal interdit à quiconque de circuler ou d’utiliser, à quelque fin que ce soit, et notamment aux fins de loisir, le terrain de Yale, et donc ordonne que cette intrusion cesse. De plus, l’APBA a reçu l’ordonnance de faire connaître ces éléments auprès de vous – nos membres. L’APBA doit également retirer les quelques panneaux restants dans les bois montrant une cartographie identifiant des sentiers aménagés à l’intérieur du terrain de Yale ou portant son logo. Nous devrons faire de même sur notre site internet. Nous respecterons évidemment les ordonnances du tribunal.
Le texte intégral du jugement de l’honorable juge Johanne Mainville est disponible sur notre site web (www.apaw.ca). Comme l’a ordonné Mme la juge, nous vous demandons de prendre connaissance des pages 42 et 43 qui contiennent les ordonnances spécifiques portant sur le respect de la propriété privée de Yale ainsi que de l’annexe A de son jugement qui montre l’emplacement du lot de Yale (les pages 43 et 43 ainsi que l’Annexe A sont dans le document joint au présent courriel).
Comme vous le savez si bien, la protection du Bois Angell est un récit long et compliqué. Il y a 20 ans, aucune portion du bois n’était protégée. Aujourd’hui, plus de la moitié de la forêt est soit détenue par des entités publiques ou par des groupes de conservation. L’autre moitié a reçu l’affectation de « conservation ».
Nous verrons ce que jugement signifiera sur la « sortie gracieuse » de Yale, sortie que la communauté souhaite ardemment. Jusqu’à présent, il y a eu 4 « sorties gracieuses » des bois par des propriétaires fonciers similaires, il n’en reste plus que 2.
Le défi pour nos gouvernements locaux reste entier, et ce, dans des conditions extrêmement difficiles : arriver à un accord afin que ces terrains privés relèvent du domaine de la conservation publique.
Toutefois, comme cela fut confirmé par le tribunal, la Ville a agi correctement jusqu’à maintenant. Continuez votre excellent travail Villes de Beaconsfield et de Montréal et nous supportons tous vos efforts!
L’exécutif de l’APBA.
pages 42-43- Annexe A jugement Yale Properties c. Ville de Beaconsfield et APBA-APAW

pages 42-43- Annexe A jugement Yale Properties c. Ville de Beaconsfield et APBA-APAW

pages 42-43- Annexe A jugement Yale Properties c. Ville de Beaconsfield et APBA-APAW

Jugement Yale Properties LTD à la Ville de Beaconsfield

500-17-065469-119 Yale Properties Ltd c. Ville de Beaconsfield (7-08-2017)

Décision – Conseil de presse du Québec

Décision – Conseil de presse du Québec

Bulletin de l’APBA

Joyeux printemps à nos membres de l’APBA! Nous espérons que vous appréciez les premiers signes de la saison chaude qui assèche tranquillement la terre permettant ainsi aux érythrones d’Amérique de percer au travers des feuilles de la forêt.

Tel que discuté lors de notre dernière assemblée générale annuelle du mois dernier, il y a des nouvelles concernant le Bois Angell. Nous sommes maintenant en attente d’un jugement de la juge de la Cour supérieure du Québec, l’honorable Johanne Mainville, dans une affaire qui a été entendue durant deux longues semaines en mars dernier. L’un des derniers propriétaires fonciers de « non-conservation » du Bois Angell, Les Immeubles Yale, a poursuivi la Ville de Beaconsfield alléguant que cette dernière a agi de mauvaise foi. Les avocats de Yale ont affirmé que la Ville a bloqué un concept d’aménagement présenté à la hâte par ce propriétaire au moment où la Ville de Beaconsfield adopta son règlement de contrôle intérimaire pour le secteur du Bois Angell en 2010.

L’APBA est intervenue dans cette affaire à l’appui de la Ville. L’avocat de l’APBA a assisté les avocats de la Ville dans leurs arguments selon lesquels Beaconsfield a suivi toutes les règles de planification urbaine requises afin de respecter les volontés des élus, des citoyens ainsi que celles des autorités régionales que la Ville se doit de respecter, et ce, en ce qui a trait à l’aménagement du Bois Angell.

Les Immeubles Yale se sont ensuite retournés contre l’APBA demandant à la juge d’émettre une injonction spécifiquement contre l’APBA, ses membres, ses dirigeants et ses administrateurs, leur interdisant tout accès à la propriété privée de Yale située dans le Bois Angell. Cette demande irait au-delà de tous les droits normalement accordés pour garder les gens en dehors d’une propriété privée.

Il n’est pas clair comment une telle ordonnance dans la pratique prendrait forme, en particulier vu que la très grande majorité des gens qui fréquente le Bois Angell ne sont mêmes pas membres de l’APBA. Peut-être serons-nous dans l’obligation d’aviser formellement nos membres que le terrain de Yale est privé. Soyez aviser que l’APBA a toujours reconnu que certaines portions du Bois Angell sont des propriétés privées.

La Cour a pris la cause en délibéré et la décision ne devrait pas être rendue avant au moins plusieurs mois. Nous vous tiendrons au courant dès que la décision sera rendue.

Dans d’autres nouvelles, l’APBA avait déposé une plainte formelle auprès du Conseil de Presse à l’encontre d’un article paru dans The Suburban en 2016, alléguant qu’il était énormément inexact quant à certains faits sur le Bois Angell ainsi que l’APBA et qu’il présentait un manque d’équilibre en ne présentant pas les points de vue de toutes les parties concernées.

Suite à la présentation des deux parties de leurs arguments par écrit, le Conseil de Presse a rendu sa décision au début du mois d’avril. La position de l’APBA dans l’ensemble de ses objets de plainte a été confirmée. Pour en connaître davantage, un lien vers la décision se trouve sur le site web de l’APBA.

Enfin, en ce qui concerne les prochaines étapes, nous attendons toujours que la Ville de Beaconsfield finalise son zonage du Bois Angell, et ce, conformément aux exigences de conservation des autorités régionales, soient la Communauté métropolitaine de Montréal et l’Agglomération de Montréal. Nous suivrons ce dossier de près.

Dans l’intervalle, profitez des fleurs sauvages!

Votre exécutif de l’APBA
apaw.ca